Mol Notariaat

November 2006

December of Januari.....?

Voor zowel de verkoper als de koper van een fiscale eigen woning kan het fiscaal interessant zijn om stil te staan bij het overeenkomen van de datum van levering. Waar kunt u zoal aan denken?

Verkoper.

Indien het verkochte object voor de verkoper de fiscale eigen woning is en hij niet direct een nieuwe fiscale eigen woning verwerft, bijvoorbeeld omdat hij tijdelijk gaat huren of intrekt in de woning van zijn partner, kan het voordelig zijn om de levering in het nieuwe kalenderjaar te laten plaatsvinden. Op 31 december van het verkoopjaar behoort de eigen woning dan nog tot zijn fiscale box 1 vermogen. Tegenover de forfaitaire inkomsten uit de eigen woning staat de (hypotheek)renteaftrek van de eigenwoningschuld.

Indien de verkoper winst maakt en deze verkoopwinst wel voor de jaarwisseling op zijn bankrekening krijgt bijgeschreven en niet direct aanwend voor de verwerving van zijn vervolg fiscale eigen woning, behoort deze opbrengst op 31 december van het verkoopjaar wel tot zijn fiscale vermogen in box 3 (sparen en beleggen). Hij zal voor deze verkoopopbrengst forfaitair in de heffing voor de inkomstenbelasting worden betrokken. Over zijn belastbare box 3 vermogen verminderd met het heffingsvrije vermogen (€.19.698,= voor 2006) dient de verkoper 1,2% inkomstenbelasting (vermogenrendementsheffing) af te dragen.

Dit belastbare box 3 vermogen wordt gevormd door het vermogen (bezittingen – schulden) op 1 januari en op 31 december bij elkaar op te tellen en door twee te delen. Door de woning in het nieuwe jaar te leveren, telt de verkoopwinst echter zowel op peildatum 31 december, als op peildatum 1 januari niet mee in box 3. De verkochte woning zal nog gewoon in box 1 tot de eigenwoningregeling behoren. Dit kan tot de aanzienlijke belastingbesparing leiden.

Let op: indien de verkoper bij de verkoop van zijn fiscale eigenwoning echter een verlies maakt, omdat de hypothecaire schuld de verkoopopbrengst overtreft, kan het interessant zijn om de levering juist in december te laten plaatsvinden. Het verlies kan dan gebruikt worden om de heffingsgrondslag van het vermogen in box 3 te verlagen. Dit werkt overigens alleen als de verkoper andere box 3 bezittingen heeft.

Koper.

De koper die met eigen middelen (box 3) een deel van de fiscale eigen woning (box 1) financiert, kan hiermee de heffingsgrondslag op de peildata verlagen en zich zodoende de heffing op het forfaitaire rendement van deze box 3 bezitting besparen.

Daarnaast kan het voor de koper interessant zijn om nu juist in het oude kalenderjaar de aftrekbare kosten voor het aangaan van de eigenwoningschuld te maken en deze zodoende in mindering te brengen op de overige inkomstenbestanddelen van box 1. Wat betreft die aftrekbare kosten kan gedacht worden aan alle denkbare kosten, verband houdende met het aangaan van de eigenwoningfinanciering, zoals de afsluitprovisie, de notariskosten voor het opmaken en inschrijven van de akte van geldlening met hypotheekstelling, de kosten voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de taxatiekosten, de eventuele tolkkosten, maar bijvoorbeeld ook de canon.

Tip:

Wie oplet bij het afspreken van de eigendomsoverdracht kan op de valreep nog een fiscaal voordeeltje in de wacht spelen.

Hans Mol

Notaris
Estate-Planner

Mol Notariaat
Honthorststraat 8
1071 DD Amsterdam

Voor vragen bel je met 020 – 66 22 346 of mail je naar: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

2006 copyright mr. J.W. Mol

Dit artikel wordt op persoonlijke titel van de schrijver vervaardigd en beoogt u te informeren over nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de (Amsterdamse) vastgoedpraktijk in ruimste zin. Het recht is uitermate gecompliceerd en aan voortdurende verandering onderhevig. Ondanks de zorg die de schrijver aan de inhoud van dit artikel besteedt, kan de schrijver geen verantwoordelijkheid aanvaarden zin. Het recht is uitermate gecompliceerd en aan voortdurende verandering onderhevig. Ondanks de zorg die de schrijver aan de inhoud van dit artikel besteedt, kan de schrijver geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies onderneemt naar aanleiding van de inhoud van deze nieuwsbrief.