Mol Notariaat

Mei 2007

Merkbaar

Sedert 1 september 2003 bestaat de mogelijkheid om de koop van een registergoed in te schrijven in het Kadaster. De koper beschermt zich hiermee tegen een aantal risicovolle situaties die kunnen ontstaan tussen de inschrijving van de koop en de juridische levering van een onroerende zaak. Niet alle kopers blijken goed geïnformeerd te zijn over deze wettelijke bescherming. Wat zijn ook alweer de voordelen?

De ‘addertjes’

De koper van een registergoed kan zich tussen de koop en de levering zeer eenvoudig beschermen tegen onder andere:

• conservatoire/executoriale beslaglegging op de gekochte onroerende zaak;
• de bezwaring van de gekochte onroerende zaak met zakelijke lasten, zoals erfdienstbaarheden;
• het faillissement van de verkoper of
• de dubbele verkoop door de verkoper.

Deze inschrijving van de koop in het Kadaster wordt ook wel “Vormerkung” genoemd. In feite stelt de koper zijn recht op levering van het registergoed veilig jegens derden. De hiervoor omschreven en veelal van de zijde van de verkoper opkomende voor de koper nadelige situaties kunnen niet tegen de koper wiens koop is ingeschreven in het Kadaster worden ingeroepen.
De levering is hoe dan ook mogelijk. Het betreft hier een wettelijke bescherming
Vormerkung

Is de koopakte door tussenkomst van een notaris tot stand gekomen dan kan zelfs gedurende de drie dagen bedenktijd worden overgegaan tot de Vormerkung; anders dient het verstrijken van deze bedenktijd afgewacht te worden. De Vormerkung zelf wordt door de notaris verzorgd middels het opmaken van een notariële verklaring die bij afschrift wordt ingeschreven in het Kadaster.
Slechts voor consumentenkoop?

De Vormerkung is mogelijk voor iedere koop van een registergoed; dus niet alleen de koopovereenkomst van een woning aangekocht door een consument, maar ook voor de professionele koper van een winkelcentrum. Let op: de koop van een lidmaatschapsrecht in een coöperatieve flatexploitatievereniging kan niet worden ingeschreven aangezien het lidmaatschapsrecht geen registergoed is.

Duur

De duur van de wettelijke bescherming voor de koper strekt zich uit tot een maximale periode van zes maanden na de inschrijving van de koop in het Kadaster. Op deze termijn is de Algemene termijnenwet niet van toepassing. Bij een periode tussen koop en levering van meer dan zes maanden kan het moment waarop de koop wordt ingeschreven van cruciaal belang zijn. Laat u hierover door uw makelaar of notaris adviseren. Meermalen achter elkaar inschrijven van de koop is juridisch niet toegestaan.
Vermelding koopsom

Een veel gehoord misverstand is dat de koopsom verplicht in de notariële verklaring van Vormerkung dient te worden opgenomen. Veel verkopers ervaren het terecht als een groot nadeel dat de koopsom ‘op straat’ komt te liggen indien de koper die tot Vormerkung overging later de koop op grond van het financieringsvoorbehoud ontbindt. Vormerkung kan rechtsgeldig geschieden zonder vermelding van de koopsom.

Tip:

Kopers en verkopers doen er verstandig aan om gebruik te maken de wettelijke bescherming. U kunt dan uitkijken naar de onbezorgde leveringsdatum!

Hans Mol

Notaris
Estate-Planner

Mol Notariaat
Honthorststraat 8
1071 DD Amsterdam

Voor vragen bel je met 020 – 66 22 346 of mail je naar: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

2007 copyright mr. J.W. Mol

Dit artikel wordt op persoonlijke titel van de schrijver vervaardigd en beoogt u te informeren over nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de (Amsterdamse) vastgoedpraktijk in ruimste zin. Het recht is uitermate gecompliceerd en aan voortdurende verandering onderhevig. Ondanks de zorg die de schrijver aan de inhoud van dit artikel besteedt, kan de schrijver geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies onderneemt naar aanleiding van de inhoud van deze nieuwsbrief.