Mol Notariaat

Juli 2008

Fiscaal voordeel opleveren

Een particulier wenst (redenen hiervoor kunnen zijn: het vinden van een aantrekkelijker bestaande woning, het beëindigen van de relatie of speculatie) vlak voordat zijn nieuwbouwwoning gereed komt, deze van de hand te doen. Hij vraagt zich af wat de fiscale consequenties kunnen zijn indien hij nog langer wacht met deze beslissing. Welk fiscaal voordeel ligt mogelijk binnen handbereik?

Omzetbelasting.

De koper van een nieuwbouwwoning sluit een zogenaamde koop/aannemingsovereenkomst. Hij verkrijgt een stukje grond en vervolgens bouwt de aannemer zijn droomhuis. Over zowel de koopsom voor de grond als de bouwtermijnen van de aannemingsovereenkomst is de koper omzetbelasting (thans 19%) verschuldigd. Nadat de projectontwikkelaar de laatste hand aan de woning heeft gelegd, vindt de zogenaamde “feitelijke oplevering” plaats. De koper krijgt naast het opleveringsrapport ook de sleutels. Een belangrijk moment voor de koper, zoals we zullen zien………..

Overdrachtsbelasting.

De verkoper kan een fiscaal voordeel behalen als hij de termijnen in de gaten houdt. De wet bepaalt dat indien een onroerende zaak binnen 6 maanden na de vorige verkrijging wordt doorgeleverd de koper slechts overdrachtsbelasting is verschuldigd over het verschil tussen de vorige en de opvolgende koopsom / tegenprestatie. De termijn van 6 maanden vangt bij nieuwbouwwoningen aan op de datum van de feitelijke oplevering. De verkoper zal in de koopovereenkomst moeten bedingen dat het voordeel voor de overdrachtsbelasting aan hem toevalt (restitutie). Doet hij dat niet dan komt het voordeel in verband met de verlaging van de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting op grond van de wettelijke regeling toe aan de koper. Tip: bewaar zorgvuldig de nota’s van alle bouwtermijnen, de nota’s voor meer- en minderwerk en het opleveringsrapport. Maar welk bedrag kan de verkoper dan terug krijgen?.

Vuistregels.

• Hoewel de verkoper omzetbelasting (19%) heeft betaald, kan hij slechts een bedrag aan overdrachtsbelasting (6%) terugkrijgen.
• Alleen de vervallen bouwtermijnen exclusief omzetbelasting na de eigendomsoverdracht van de grond tellen mee voor de teruggave.
• De koopsom van de grond komt hoe dan ook niet in mindering op de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting; de omzetbelasting over de koopsom van de grond ben je dus als verkoper gewoon kwijt.

Rekenvoorbeeld (alle bedragen zijn ex omzetbelasting).

Jan en Kim verkrijgen op 1 februari 2008 voor €.50.000 de eigendom van een perceel grond. Vanaf 1 maart 2008 tot de oplevering (1 december 2008) hebben zij alle bouwtermijnen betaald, in totaal €.200.000.
Zij weten op 15 januari 2009 de nieuwbouwwoning te verkopen voor €.250.000. Welk bedrag kunnen Jan en Kim aan overdrachtsbelasting terugkrijgen?
Op grond van de wet (artikel 13 Wet belastingen van rechtsverkeer voor de liefhebbers) kunnen Jan en Kim 6% overdrachtsbelasting terugkrijgen over €.200.000 ex omzetbelasting (zijnde €. 250.000 minus €.50.000), in totaal dus een bedrag van €.12.000.

Let op:

Jan en Kim dienen deze teruggave wel in de koopakte te hebben bedongen én de akte van levering dient te worden gepasseerd vóór 1 juni 2009.

Woning in aanbouw.

De Staatssecretaris van Financiën keurt goed dat restitutie van overdrachtsbelasting ook geldt als een particulier de hem geleverde grond met een woning in aanbouw doorverkoopt en levert; hoewel de feitelijke oplevering hier dus nog niet heeft plaats gehad wordt de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting verminderd met alle vóór het tijdstip van de doorverkoop en levering door de verkoper betaalde bouwtermijnen, waarover omzetbelasting in rekening is gebracht. Ook bouwtermijnen die meer dan 6 maanden voorafgaand aan de verkoop en de levering van de woning in aanbouw zijn vervallen, mogen in mindering worden gebracht op de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting.

Groninger Akte.

Indien de 6 maanden bijna zijn verstreken kan door middel van een zogenaamde Groninger akte het voordeel voor de verkoper worden veilig gesteld. Met deze akte wordt de eigendom van de woning overgedragen aan de koper onder een aantal ontbindende bedingen, zoals betaling van de kooppenningen. De verkoper zijn voordeel voor de overdrachtsbelasting en de koper de tijd om zijn financiering te regelen.

Tip:

De verkoper van nieuwbouwwoning dient bij doorverkoop opmerkzaam te zijn op de oplevering het object. Indien de verkoper binnen 6 maanden na de oplevering doorlevert, kan hem dat een fiscaal voordeel opleveren.

Hans Mol

Notaris
Estate-Planner

Mol Notariaat
Honthorststraat 8
1071 DD Amsterdam

Voor vragen bel je met 020 – 66 22 346 of mail je naar: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

2008 copyright mr. J.W. Mol

Dit artikel wordt op persoonlijke titel van de schrijver vervaardigd en beoogt u te informeren over nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de (Amsterdamse) vastgoedpraktijk in ruimste zin. Het recht is uitermate gecompliceerd en aan voortdurende verandering onderhevig. Ondanks de zorg die de schrijver aan de inhoud van dit artikel besteedt, kan de schrijver geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies onderneemt naar aanleiding van de inhoud van deze nieuwsbrief.