Artikelen

Januari 2007

Dage(n)raad

Een van de essentialia in iedere koopovereenkomst is de datum waarop verkoper aan koper de eigendom van de onroerende zaak levert. Waar kunnen zowel verkoper als koper rekening mee houden als de datum van levering wordt bepaald.
Verplichting Verkoper.

Verkoper heeft zich in de koopakte verplicht tot het leveren van de onroerende zaak zonder dat daar hypotheken of beslagen op rusten. De notaris zal informeren bij de desbetreffende hypotheekhouder of beslaglegger onder welke voorwaarden medewerking zal worden verleend aan de administratieve beëindiging van deze inschrijvingen (royement of doorhaling van de hypotheek/beslag uit de openbare registers). In het bijzonder zal de hypotheekhouder of beslaglegger in de opgave vermelden hoeveel dagrenten er bij het in te lossen saldo dienen te worden opgeteld, indien de aflossing van het verschuldigde later plaatsvindt dan de dag van levering. De notaris is pas bevoegd om de op zijn kwaliteitsrekening gestorte gelden aan te wenden ter aflossing van verkopers geldlening, indien en zodra hij bericht van het kadaster heeft ontvangen dat de akte tot levering is ingeschreven in de openbare registers en hij heeft gecontroleerd dat er geen hem onbekende beslagen of hypotheken op het overgedragen registergoed zijn ingeschreven, de zogenaamde beslag recherche. Akten kunnen slechts tot 15.00 uur worden ingeschreven in de openbare register van het kadaster. Indien de datum van de levering bijvoorbeeld op een vrijdag valt, dient de verkoper zich te realiseren dat zijn lening bij de bank in feite pas op maandag zal worden ingelost. Dit betekent dus dat uw verkopende cliënt 3 dagen rente extra aan de bank zal dienen te betalen. Afhankelijk van de hoofdsom en het geldende rentepercentage kan de totaal verschuldigde extra dagrente voor de verkoper oplopen tot enkele honderden euro’s.

Tip:

Raadpleeg bij het prikken van een leveringsdatum de agenda en bekijk of en zo ja hoeveel weekend- of feestdagen volgen op het tekenen van de akte tot levering. Plan bij voorkeur de afspraak bij de notaris in de ochtend in. Voor 2007 zijn de volgende feestdagen van belang: maandag 1 januari (Nieuwjaarsdag), vrijdag 6 april (Goede Vrijdag), maandag 9 april (Tweede Paasdag), donderdag 17 mei (Hemelvaartsdag), maandag 28 mei (Tweede Pinksterdag), dinsdag 25 december (Eerste Kerstdag) en woensdag 26 december (Tweede Kerstdag).

Tip:

Het probleem rond de extra dagrenten speelt eveneens bij de schuldenaar die zijn hypotheek wenst over te sluiten. Wie zijn passeerafspraak bij de notaris slim inplant kan zich enkele honderden euro’s aan extra dagrenten besparen.

Zakelijke Lasten:

De verkoper dient de zakelijke lasten voor de verkochte onroerende zaak voor het gehele jaar te betalen. Onder zakelijke lasten worden verstaan: onroerende zaak belasting (eigenaren deel), roerende ruimte belasting (eigenaren deel, bij woonboten), waterschapslasten, rioolrecht, precario en erfpachtcanon. Op grond van de koopovereenkomst kunnen deze zakelijke lasten, indien bekend, tussen verkoper en koper worden verrekend via de afrekening van de notaris.

Tip:

Als u als verkoper kunt kiezen tussen overdracht van de onroerende zaak in december of in januari, dan verdient overdracht in december, wat de verrekening van de zakelijke lasten aangaat, de voorkeur. De eigenaar die op 1 januari van enig jaar in het openbare register van het kadaster als eigenaar te boek staat, krijgt namelijk de gehele aanslag opgelegd en dient deze ook te voldoen. Verkoper financiert deze zakelijke lasten dus voor een groot deel voor. Verkoper voorkomt hiermee ook dat hij wellicht na de overdracht van de woning de te veel betaalde zakelijke lasten nog moet verrekenen met de koper van zijn huis.

Indien de verkoper of de hypotheekgever hun passeerafspraak slim bij de notaris inplannen kunnen zij tot honderden euro’s extra dagrenten uitsparen.

Hans Mol

Notaris
Estate-Planner

Mol Notariaat
Honthorststraat 8
1071 DD Amsterdam

Voor vragen bel je met 020 – 66 22 346 of mail je naar: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

2007 copyright mr. J.W. Mol

Dit artikel wordt op persoonlijke titel van de schrijver vervaardigd en beoogt u te informeren over nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de (Amsterdamse) vastgoedpraktijk in ruimste zin. Het recht is uitermate gecompliceerd en aan voortdurende verandering onderhevig. Ondanks de zorg die de schrijver aan de inhoud van dit artikel besteedt, kan de schrijver geen verantwoordelijkheid aanvaarden zin. Het recht is uitermate gecompliceerd en aan voortdurende verandering onderhevig. Ondanks de zorg die de schrijver aan de inhoud van dit artikel besteedt, kan de schrijver geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies onderneemt naar aanleiding van de inhoud van deze nieuwsbrief.