Artikelen

Mei 2008

Wakker worden!

Iedere Vereniging van Eigenaars (VVE) dient met ingang van 1 mei 2008 een reserve voor groot onderhoud aan te houden. Wat betekent dit voor u als appartementseigenaar?

Vereniging van Eigenaars.

Op 1 mei 2005 reeds is de wettelijke regeling omtrent het appartementsrecht, zoals neergelegd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, op een aantal punten gewijzigd. Een van die wijzigingen betreft de wettelijke verplichting voor de VVE om naast een Algemeen reservefonds (de ingelegde gelden hebben geen specifiek doel) een Bestemmingsfonds (de ingelegde gelden worden voor een bepaald doel gestort) aan te houden. Het Algemeen reservefonds wordt in de regel aangehouden om de lopende uitgaven voor de opstalverzekering, de administratie en de schoonmaakkosten te bekostigen, terwijl het Bestemmingsfonds dient te worden aangehouden voor groot onderhoud, zoals schilderwerkzaamheden, het vernieuwen van het dak, het vervangen van de liftinstallatie en andere grote uitgaven.

Overgangsregeling.

VVE’s die na 1 mei 2005 werden opgericht dienden op grond van bovenbedoelde wetswijziging bij oprichting over een Bestemmingsfonds voor groot onderhoud te beschikken. VVE’s die vóór 1 mei 2005 waren opgericht kregen bij wet tot 1 mei 2008 de tijd om een dergelijk fonds te vormen. De overgangsperiode is per 1 mei 2008 voorbij; de praktijk leert helaas dat VVE’s in de overgangsperiode weinig tot niets met deze wetgeving hebben gedaan.

Voorkomen is beter dan genezen.

De appartementseigenaars zijn naast het onderhoud aan de privé - gedeelten van het gebouw ook gezamenlijk verantwoordelijk voor (de kosten van) het (grote) onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten van dat gebouw, zoals de fundering, het dak, de gevels en de trappenhuizen. Indien de VVE over een goede reserve voor groot onderhoud beschikt kunnen de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw in goede conditie blijven en dat is uiteindelijk van belang voor alle appartementseigenaars. Uitstel van het grote onderhoud, bijvoorbeeld als gevolg van het ontbreken van de financiële middelen, kan tot vervolgschade leiden en dus tot nog hogere kosten.

Meerjaren Onderhoudsplan.

De leden van de VVE doen er verstandig aan om het creëren van het verplichte onderhoudsfonds in de eerstvolgende vergadering te agenderen. Daarnaast dienen de leden van de VVE een Meerjaren Onderhoudsplan op te stellen. Het verdient aanbeveling om hiervoor de deskundigheid van een bouwkundige in te roepen. Met dit plan leggen de appartementseigenaars vast welke onderhoudswerkzaamheden voor de komende vijf tot tien jaar voor het complex gepland staan. De leden van de VVE kunnen met het Meerjaren Onderhoudsplan het onderhoud beter in volgorde en in kostenbeheersing op elkaar afstemmen. De wetgever heeft geen maatstaf aangelegd waaraan de omvang van het reservefonds voor groot onderhoud dient te voldoen. De omvang zal van complex tot complex verschillen. Men heeft dit aan de praktijk willen overlaten.

Sanctie.

De appartementseigenaars kunnen elkaar erop aanspreken als de vastgestelde stortingen in de onderhoudsreserve voor groot onderhoud niet plaatsvinden. De appartementseigenaar schiet immers tekort in zijn verplichting uit de wet en het modelreglement van splitsing. In een uiterste situatie kan de VVE de betaling van de bijdrage aan de speciale reserve door de eigenaar afdwingen via een gerechtelijke procedure.

Fiscaal gevolg reserve.

Evenals uw aandeel in het Algemeen reservefonds dient u voor de inkomstenbelasting de waarde van uw aandeel in het Bestemmingsfonds op 1 januari en 31 december van elk jaar in box 3 op te geven. U betaalt over de gemiddelde waarde hiervan 1,2% vermogensrendementsheffing.

Daarentegen mag een schuld voor de financiering van uw storting in zowel het Algemeen reservefonds als in het Bestemmingsfonds in mindering worden gebracht voor de heffingsgrondslag van box 3.

Tip:

De gevolgen voor de inkomstenbelasting nopen u ertoe dat u met de appartementseigenaars op naam van de VVE een rentedragende rekening bij uw bank opent om de financiële middelen voor het Bestemmingsfonds te reserveren. Informeer vooraf of u bij de bank in aanmerking komt voor een speciale rentevergoeding, bijvoorbeeld omdat u het saldo voor langere tijd op deposito zet.

Tip:

Het laten uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden rond de peildata van de inkomstenbelasting (januari en december) kan bij een goed gevuld Bestemmingsfonds tot inkomstenbelastingbesparing (box 3) leiden. Vraag op tijd uw offertes aan!

Tip:

Vanaf 1 mei 2008 dient uw VVE te beschikken over een reserve voor groot onderhoud. Controleer of uw VVE hieraan voldoet. Zo niet, initieer dit dan. Wakker worden……..Tijd om op staan!

Hans Mol

Notaris
Estate-Planner

Mol Notariaat
Honthorststraat 8
1071 DD Amsterdam

Voor vragen bel je met 020 – 66 22 346 of mail je naar: Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.

2008 copyright mr. J.W. Mol

Dit artikel wordt op persoonlijke titel van de schrijver vervaardigd en beoogt u te informeren over nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de (Amsterdamse) vastgoedpraktijk in ruimste zin. Het recht is uitermate gecompliceerd en aan voortdurende verandering onderhevig. Ondanks de zorg die de schrijver aan de inhoud van dit artikel besteedt, kan de schrijver geen verantwoordelijkheid aanvaarden voor hetgeen men zonder deskundig advies onderneemt naar aanleiding van de inhoud van deze nieuwsbrief.